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日本地价这几年有显着的上升，指标性公告地价的银座山野乐器前每平方公尺5720万日币，已经超越泡沫时代的价格，而不仅限於东京、大阪、名古屋等三大都市圈，连地方四城市的札幌、仙台、广岛、福冈也同样呈现大幅上涨。而从日本不动产交易总额来看，在2018年总额较2017年有减少现象，显示市场上对於地价的急速上升已感受到压力。
都心五区的上半年空房率来到最低水准，外界预测2019年到2023年间，在都内将有102万平方公尺的新商办大楼落成。都心住宅仍有极高需求，2018年首都圈的新大楼平均价格已达5871万日币，已经不是一般上班族买得起的价格了。而都心饭店也因观光客涌入不断增建，连其他行业也来纷纷加入战局抢夺商机。
在上述的背景下，商办和饭店等的不动产需求相当活络，因此即便奥运结束，对日本不动产前景仍抱持乐观的专家不少，但需要投资人留意的问题仍然存在，在此说明以下三点日本不动产的未来隐忧。
1.不动产继承和生产绿地问题
日本战后从地方来的大量年轻劳力聚集到都市圈工作，并定居於该大都市圈，而当时这些人需求是郊外的一栋住宅，国家和开发商便基於该需求在都市郊外建设了新市镇。到了现在2020年，当年在这些新市镇买房定居的团块世代即将面临大量死亡和大量继承的问题。根据预估，今后10年内首都圈将有480万人的继承案件出现，而另一方面在郊外成长的年轻人大多居住於都心，在夫妇皆上班的现代背景下，从郊外通勤1小时以上到都心上班实在不符合经济效益，因此即使父母留下郊外的不动产，大多也不会选择居住於此，届时这些继承不动产将大量释放於出租和出售市场上，对郊外地价将造成不小的影响。
日本有生等产绿地制度，简单来说对本来该课征等同住宅地税金的农地，仅课征等同农地税金的土地，而这些土地也多在郊外，从1992年施行后30年期间以务农为条件来减轻税率，该期限将於2023年陆续到期，这些土地预估在东京都内就有3300公顷。而这些土地在没有了减轻税率的环境下，很有可能停止务农转而将土地出售，或建造出租公寓，如此也将造成地价下滑的风险。
未来预定提供市场的商办物件大多是由老旧商办大楼所重建。都内的商办大楼多有老旧问题，若改建必须先让承租人退租，而这些退租人寻求现存其他现存商办物件承租，也就是为何这几年商办物件空房率低的真正理由。重建的大楼多数享有容积率优惠，进而变身为超大型的商办大楼，所以在2020年时都心已经出现许多超大型商办大楼林立，其中甚至有单层面积超过1000坪的商办，预估在都心租金每坪超过4万日币，而现都心的平均租约每坪2万多日币，能负担起每坪4万日币以上的租客仅限於外资企业等的一小族群。因此今后恐将产生此种现象：超大型商办吸取现存大型商办的租客，而失去租客的大型商办将吸取中型商办的租客，中型商办再吸取小型商办租客，像如此的骨牌效应。
在新型肺炎影响下，日本不动产市场已产生许多不确定因素，日本经济仰赖观光，同时也牵动不动产市场，观光客的消失已造成日本经济莫大损失，许多店家营业收入骤减，纷纷要求降租免租，在此情况下恐将造成房东资金断裂，进而引发抛售潮。而在疫情未见转折前，全球经济处於相当不稳定的状态下，无论刚性需求或是投资都将会对不动产保持观望态度，虽然目前价格尚未见到大跌，但疫情若长时间未见改善，势必将影响到不动产价格。