投资房地产经常重点放在地点、收益、价格上,常被投资人所忽略的就是大楼管理。缺乏良好管理的房地产,长久下来会影响自身价值;相反地若管理良好,即使老旧房地产也相对保值。除了外观以外,建议共用设备、垃圾场、停车场、电梯等地方现场查看,查看之前记得先征求大楼管理人的许可,否则就是非法入侵了。
管理方式各不相同
日本房地产的管理方式各不相同,有管理人住在管理室的「常驻型」、像上班族一样固定时间的「日勤型」、一周来几次看个几小时的「巡逻型」,和没有管理人的「自主管理型」。
通常小型大楼因经费问题会采取巡逻型和自主管理型;最好的是常驻型和日勤型,周遭环境和设施由管理人固定打扫管理,居民有何问题也方便询问,有即时性也有弹性,虽然成本较高但管理品质通常也较好。最令人不安的就是自主管理型,很多只是挂名但无实质作为,这种情形最常在老公寓见到。
看不见的地方也要确认
确认房地产管理状况时,管理好坏可从公设部分的维护以及整洁程度观察得知,但看不见的地方最好事先向卖家或管理人确认,比如电梯维护等纪录、排水管的高压清洗、蓄水槽的水质定期检查等资料,其他像墙壁或生锈树的维修处理方式等等。
最重要的是大规模修缮计画是否已进行或预定?而修缮基金是否也有累积足够金额?是否有负债?通常大楼会有每年1次的总会报告,每年的维修内容以及收支等皆可从中得知,若想得知详细可以透过仲介要求房东提供。
“买房就是买管理”绝非夸张,但最常被非自住的投资人忽略,别忘记收益来自於居住於此的房客,管理不好的大楼会吸引不好的房客,进而造成大楼整体环境的负循环,导致出租率下降以及房地产本身价值,让自己得不偿失。