房地产投资最怕的就是出租空窗期，而在少子化的情况下，日本全国各地的空室率都出现了增长趋势，其中以首都圈都心的空室率最低仅16.4%，到底都心和首都圈的其他地方哪里不一样呢？
在2018年的调查中，2018年10月东京23区的租赁房地产空室率约16.4%、东京市部为18.4%、神奈川县18.5%、埼玉县18.5%、千叶县21.4%，可得知在首都圈东京23区的空室率最低。但不管是哪个地区相对於2013年空室数量皆有增加，空室增加数最多的是总户数最多的23区， 但空室率却是最低，由此可见都心租赁房地产需求还是相当高。
都心空室率低的理由：
1.职住接近
在夫妇皆需工作的背景下，为了兼顾工作和育儿通常会倾向挑选离职场近的房地产，而现在其实不只家庭，连单身族也因各种理由而倾向选择职住接近。
2.高龄化
良好的医疗资源多集中在都心，太偏远的地区对於老人家来说移动就是一种负担，且子女也多在居住於都心，为了医疗照护，近年郊区高龄者移居都心房地产的案例也逐渐增加。
3.少子化
少子化的影响谝远地区的学校招生不易，故校地回归都心现象逐年明显，随校地移转会有数千人口伴随，进而加剧都心和郊区租赁房地产需求的不平衡。
4.晚婚化或未婚化
造成少子化原因的晚婚和未婚化现象，一直未获得改善，主要原因多在於经济层面，而此族群通常没有买房的经济基础，大多一辈子都会租房。
以上几点都心空室率低的理由，往后将会越来越明显，投资房地产最重要的就是安定收益，购买东京23区房地产除了能稳定收租以外，房地产本身也相对保值，故建议投资人选择东京23区的房地产。