介入公寓买卖以纠正问题 千代田区，要求5年内禁止转售 为抑制投机，也在讨论税制日本房地产/日本不动产市况

东京都千代田区向三菱地所住宅等公司提出了请求，希望他们对分售公寓在5年内禁止转售。在这个“亿日元公寓”很多的区域，目的是彻底遏制投机性的短期买卖。这种对民间交易的罕见干预，会不会给二手房市场泼冷水呢？

“我们认为抑制投机性交易是一个重要课题。”27日，三菱地所REJI在收到该区的请求后这样表示。相关物业目前约有100户的公寓，将被改建成约200户。预计30年开工，36年完成。计划地是东京市区数一数二的高档住宅区，可以根据东京的制度享受容积率放宽。区里今后也会对需要与行政部门协调的市区重建项目等提出类似要求。纯粹的民间公寓不适用。

千代田区在25年7月也向不动产协会（东京·千代田）提出了要求，比如引入禁止五年内转售的特约。协会提出了以交房前防止转售为核心的对策。各家公司也在推进自我规制。三井不动产住宅部门规定，如果在交房前进行转售活动，将没收定金并解除合同。东京建物则在该区开发的“Brillia二番町”中禁止法人购买。

区政府对行业的应对持一定肯定态度，但认为措施还不够。背后的原因是大家觉得横行的转售现象看不到要缓和的迹象。
根据东京品川的不动产调查公司Kantei的调查，该区5年内建成的公寓转售率在25年已接近5%，比去年上升了近1个百分点。高级主任研究员表示，“也有短期转售的住宅占到总量10%到20%的情况。”

在区里于25年7月进行的公寓居住实态调查中，有些房产中超过六成的住户似乎不是由业主自己居住的。住在海外的比例也达到了十几%。

针对这种情况，区里采取了更有望抑制转售的个别请求。不过，在方法和现状认知上，与业界的分歧还是很大的。

房地产行业表示，在房产所有权转移之后，即使发现违反转售禁止的合同，也只能通过民事诉讼来处理。三井不动产也提到宪法第29条保障财产权，“因为调动或换工作可能也需要出售，对私人财产处置的限制需要慎重考虑”。 业界普遍认为，公寓价格上涨也与建筑成本上升和供应不足有关。近期也有不动产大公司表示，“在市中心，无论是企业还是个人的转售都比较慢”。

千代田区这次的应对只是请求性质，在法律上没有强制力。不过，对社会的影响很大。值得关注的是，正式制度设计的动向以及向其他地区的扩展。区长正在与政府和执政党合作，旨在通过税制来抑制转售。21日，他还参加了自民党的住房土地・城市政策调查会讨论。现行税制下，购买公寓后5年内的转让所得被视为“短期转让所得”。卖出获利时的税率，包括所得税和居民税，接近40%。持有超过5年的“长期转让所得”税率大约是20%，是前者的一半。

即便如此，在高级物业众多的千代田区还是能获利。根据区里的估算，如果购买一栋2亿日元的房产，依据房地产市况分析，一年后的出售价格会涨13%，达到2亿2600万日元。即便扣除中介费等各项开支和资本利得税，仍有大约7500万日元的卖出收益。
东京Kantei的高级主任研究员认为，“如果短期转卖的税负进一步加重，投机行为会趋于平息。”据说已经有人预见到税制上的措施，即使定金被没收，也有取消交易的动向。

在行政方面，中野区区长在25年9月，回应千代田区对行业团体的请求时表示，“我们也有必要进行考虑”。神户市正在考虑将针对没有居住实际的市中心分售公寓的“空置税”立法。虽然东京都目前没有明显的行动，但东京都知事在9月表示，将在遏制投机性住宅交易方面“纳入有实效的政策”。千代田区向房地产行业施加的禁止转卖的“试金石”，将成为观察是否会加速卷入国家和行业的规制强化趋势的风向标。