超过2亿的物件动向完全停住了…日本房地产/日本不动产市况

在YouTube_乐待频道，牧野知弘先生（奥拉加总研）和永濱利广先生（第一生活经济研）于9月18日录制。在YouTube_CROSS DIG房地产频道，牧野知弘先生于8月25日录制。

东京市内总价超过2亿日元的公寓，这几个月完全没动……这是中介们的反馈。根据东京Kanatei的数据，23区二手公寓的挂牌价在6月迎来26个月来的首次下跌。在市中心6区，降价的房源超过一半。7月降幅还在扩大。

上班族能贷款买到大约1亿日元的房子，不过即使是强力夫妻，最高也只能1.5亿。超过2亿的房子主要是投资者或用于继承对策的，而这些人群已经消失了。二手网站上出现了半年卖不掉的高价房产，“新价格”一次又一次下调2000万、3000万。1亿变成7000万是啥意思啊。

东京市区二手公寓的新登记（出售）价格和成交价格的差距，就像鳄鱼的嘴一样越来越大。22到24年期间，成交价格超过卖方期望，日银在24年7月加息是一个转折点。即便如此，卖方的期望价格仍在上升，但成交价从25年初开始疲软，过去几个月有所下降。差距最近达到了30%。这是平均值。市场整体并没有下跌30%，但比如卖出1亿日元的房子，最后成交可能只有7000万日元。如果是为了实际需求的卖家，为了换房或者其他原因，价格肯定会在某处下降。

不下跌的原因是因为卖家大多是不动产经纪公司，专门做回购再转卖的。一般以房价年涨20%-30%为前提购入房产，再翻新转卖。如果市场涨势停止就会很吃力。要是降价，利润就没了，所以即使想降价也降不了。象征性的例子是三田花园山庄。分售价格是80平方米左右每坪1300-1400万日元。25年3月交房后不久，中古网站上大量出现每坪2500-3000万日元的挂卖信息。没住人就转卖。26年2月，根据Oraga总研调查，每坪1600-2000万日元。因为是卖方报价，所以实际价格和分售价格差不多。利率从0.4%涨到1.1%之后…
日银在9月18日将利率提高到1.25%，之前以0.4%贷款的人现在利率大概是1.1%。管理费和维修基金也都上涨了。嗯，就算只有0.7%的差额，算一下35年期贷款的总还款额，也会增加上千万日元。（估算）借款1亿日元、35年平均还款、0.4%的话，每月25.5万日元，总额1亿700万日元。
1.1%的话，每月28.7万日元，总额1亿2050万日元。差额超过1300万日元。5年规则和125%规则都不是减轻，而是延后。（不过从长期来看，未来利率下降的可能性也存在。）

现在不管是浮动利率还是1%多，都不知道会涨到哪里。固定利率则超过3%。

实际购房需求面对二手房的时候会持观望态度，想着“可能还会再降”。涨的时候大家追着买，开始下跌时又都静静等待。这就是市场。

投资者的衡量标准变了
以湾岸塔楼25坪为例。8年前每坪350万日元，总价8750万日元。月租3.75万日元（年450万）时，收益率超过5%。去年每坪600万，总价1.5亿日元。租金不变，收益率降到3%。

如果是十年期国债1%的时代，3%的收益率还算是在国债之上加了2%。现在国债在3%左右，投资者期望的收益率是4%以上。如果租金不变，按4%计算，总价是1亿1250万日元，每坪450万日元。最差情况要求6%，总价7500万日元，每坪300万日元。要保持每坪600万日元的话，房租得涨到每月50万日元。有些房子能涨价，但在一栋楼里几百户都在竞争出租的湾岸塔楼公寓，就涨不了价。即使是一直火热的市中心房租，也有下降的情况。而且流动性高的国债利率是3%，软银集团是4.75%（！）。不用特意买房光靠债券收益就够了。

“不知道‘宴会结束了’了吗？
房地产因加息而处于紧张状态。牧野先生说‘宴会结束了’（如果是想享受宴会的话，应该是去年秋天的时候）。那么，是‘泡沫破裂的序章’还是‘市场的速度调整’呢？不是暴跌，而是价格调整期吗？一些专业人士去年之前就把房产卖掉，手里拿着现金在观望。等着好房子降价抄底，观望期大约是半年到一年。

关注的是房地产行业的破产数量。如果是因为资金周转困难的转售商抛售，鳄鱼的嘴会闭上。那些一次性买下10户、20户大楼单元再转手赚钱的中型开发商也是同样的模式。政策总是来得慢……转售管制、继承税对策管制、外国人管制。把已经开始下跌的行情往下拉……又和过去一样。