日本不动产投资成功的秘诀访谈
《目次》
5.贵公司业绩似乎相当好，为何和其他公司相较下顾客会选择贵公司呢?请告诉我贵公司的优势。
6.台湾顾客若以自己希望的价格，委托贵公司以指定价格方式交涉，贵公司能确实应对吗？
购买不动产最重要的就是地点。最重要的并非价格是高低，而是挑选位於好地段的不动产。所谓资产价值高的不动产，就是於位於租赁需求高的不动产。若租赁需求高，自然不动产价值就高，租金收益既安定，出售时的条件也相对有利。
更重要的条件是要距离车站10分内。该条件也是银行贷款的审查重点，容易申请贷款的不动产=容易有买家的不动产，在出售时相当有利。
请参考购买物件的《积算评价额》。
所谓积算评价额，就是将物件分为「住宅评价额」和「土地评价额」后，理论计算出来的价格。
积算评价额所计算的住宅评价额和土地评价额方式如下：
住宅评价额=重置成本x住宅面积x(法定耐用年数-屋龄)/法定耐用年数
土地评价额=土地面积x住宅面积x路线价(宅地１㎡的评价额)
住宅评价额和土地评价额合计的金额便是积算评价额，相当於该物件的价值。
一般来说积算评价额会以较保守金额计算。
例如：虽然积算评价额的住宅评价是用住宅的法定年数计算，实际上物件可用超过法定年数10年、20年来计算。
该积算评价额为出售物件时的底价(不动产业者随时能收购的价格)，故购买金额若越接近积算评价额就越划算。
积算评价额是在理论上不动产的底价，能以此价格购买的机率几乎是零，但可借由积算评价额来判断不动产的价格是否大幅乖离。
此外，土地评价额也必须十分注意。
购房后经过30年、40年，该住宅便恐因老旧而无法使用，此时除了改建以外，另一个选择就是以土地评价额出售该住宅的土地权利。作为退场战略，把握购屋30、40年后最少能以多少金额出售一事非常重要。
好的仲介业者，不会向顾客推荐大幅乖离积算价格或土地评价额的不动产。
积算评价额的计算需要专门知识，海外投资人较无法自行计算。但也有相较容易计算不动产价值的方法。就是参考和欲购不动产同样条件的屋龄50年以上的不动产的售价，在日本888房屋交易网也有刊登屋龄老的不动产，查询应该相当容易。屋龄50年以上的不动产因建筑物评价额已归零，售价已相当接近土地评价额。
例如欲采购屋龄20年、售价3000万日币的不动产，而同样条件屋龄50年以上的不动产售价1500万日币，便可推算欲购不动产建筑物剩余30年的价值便是1500万日币，而30年价值是1500万日币，故30年内必须获得这以上的租金收益，因可大约估算，若租金为10万日币，30年可获得10万x12月x30年=3600万日币的租金，比起建筑物本身所消失的价值，所回收的租金收益约有两倍，且因地点好，不用担心出售困难以及价格变差的问题，可说是相当值得投资的案件。(实际上我们会替客户寻找在建筑物价值消失期限内能获得最大收益的不动产)。
在此回到原先的问题，不动产最重要的是地点。位於好地段的不动产，即使屋龄50年以上且建筑物也已无价值，仍会保留土地价值，也较有可能出售。但位置不好的不动产=没有土地价值的不动产，屋龄50年以上可说是已无任何残存价值，因此才会断定地点是不动产投资的重点。
首先是租赁需求不多的地区的不动产。
以东京来说，JR山手线、东急东横线、东京地下铁日比谷线、东海到线、JR京滨东北线等，这些铁路沿线不动产的租赁需求较高，而大阪、千叶、埼玉等地域，各别也有租赁需求高、或是不高的地方。
此外，离最近车站徒步几分也相当重要。若离最近车站徒步超过10分，租赁需求便会减少。若位在大学附近，有学生租屋需求、附近有商业园区等等，像这些即使离车站远也会租赁需求的情况例外，否则离车站10分钟的不动产最好避开。特别是海外投资人很难把握详细的地域特征，所以还是建议选择徒步10分以内的不动产。
Q5.贵公司业绩似乎相当好，为何和其他公司相较下顾客会选择贵公司呢?请告诉我贵公司的优势。
这是我们能彻底站在投资人的角度，为各位投资人介绍不动产。首先前提是能让投资人购买位於好地点的不动产。此外，以长远眼光来看不动产的格局便利性等方面是否适合出租，这点我们也会特别注意。在这些优良不动产之中，我们仅介绍能便宜购买的不动产。便宜买进有价值的不动产并高价卖出，这种买卖基本我们一直和客户强调说明。
不动产购买方法中，有一种是「指定价格」，简单说就是由顾客〝出价〞然后委托敝公司交涉的方法。一般不动产仲介不喜欢接这种「指定价格」案件，但我们会替顾客评估该不动产的好价位，并非常欢迎来指定价格的委托。当然卖家会希望尽量以高价出售，所以通常指定价格很难成交，但敝公司会致力於让卖家站在买家角度思考，以说服卖家以指定价格出售。投资人提出指定价格的申购书后，需花几个月和卖家交涉是很常见的，但能贴近投资家立场并以好价格成交的结果，透过敝公司购屋的顾客回购率提高，或由顾客介绍新顾客才打造了现今敝公司的基础。
Q6.台湾顾客若以自己希望的价格，委托贵公司以指定价格方式交涉，贵公司能确实应对吗？
我们当然会全力以赴。顾客无需因不了解海外规则而有所顾虑，敝公司非常欢迎来自顾客的指定价格委托，回应顾客的期待是我们份内的工作，不仅限於应以多少指定价格提出委托，提出您的购买预算亦可。究其原因，是因为我们认为投资人的目的在於用好价格买到好商品，有兴趣的不动产未必最好的投资好目标，这之中能让敝公司协助您买到真正的好物件是我们的荣幸，对於顾客所提出的预算，由敝公司营业员将全力以赴争取成交获利最好的物件。
[总结]
AC Create是顾客满意度高、日本近年业绩成长迅速的公司，今后预期将会更加成长，在日本不动产业界相当受到注目。其公司经营理念保持一贯，也就是站在投资人角度并加上自身经验，仅成交令人满意的物件。能监定不动产是否保值，以及坚持不懈和屋主交涉的能力正是AC Create的强项。
株式会社AC Create 董事长：金川彰先生
